Квазар – ремонт офисов | Ремонт и отделка помещений | Энциклопедия ремонта | Статьи про ремонт | Статьи по теме: дизайн, отделка и перепланировка офиса | Список всех статей статей
Офисы «C» характеромЕкатерина ПЯТУНИНА
Характеристики класса С Офисы класса С пользуются стабильным спросом у арендаторов, но непопулярны у риэлторов. Существует даже такое предположение, что С-офисы в скором времени могут вообще исчезнуть как класс. Но, с другой стороны, разве исчезнут здания, в которых они находятся и которые определяют собой «классовую характеристику». И разве могут исчезнуть основные потребители дешевых помещений: компании малого и среднего бизнеса, а также крупные организации, использующие здания эконом-класса для размещения своих специалистов back office. Старший классНесколько лет назад Московский исследовательский форум (МИФ), в состав которого вошли четыре крупные консалтинговые компании Noble Gibbons, Stiles & Riabokobylko, Colliers International и Johns Lang LaSalle, предложил лаконичную классификацию офисных помещений, поделив их на классы А, В и С*. Вот цитата с сайта компании Noble Gibbons, характеризующая класс С: «Типичное институтское здание советских времен в состоянии „без ремонта“». Надо отметить, что сама знаменитая компания этим классом не интересуется. Как, впрочем, и большинство риэлторских организаций. Самое же распространенное и широко используемое определение, которое характеризует класс С, — это «офисы, уступающие хотя бы по одному показателю классу В, либо все остальное после А и В». Как правило, типичными представителями класса С являются здания времен советской застройки, в частности, возведенные в 50-70-е гг. НИИ, заводоуправления, заводы, издательские дома, детские сады, гостиницы, которые не смогли сохранить свое значение в современности и перепрофилировались в офисные пространства. К классу С относятся офисы, находящиеся в промзонах, «спальных» районах и в местах, отдаленных на 2-3 остановки наземного транспорта от ближайшей станции метро. И, конечно, они отличаются от своих «собратьев» международного класса А и В низкими арендными ставками: от 5 до 15 тыс. руб. за 1 м2 в год — таковы максимальные расценки для офисов этого класса, находящихся в пределах Садового кольца. Кстати, подвергшийся реконструкции памятник архитектуры XIX века тоже будет считаться офисом класса С. При выборе бизнес-пространства предпринимателям следует быть предельно внимательными. Сегодня в класс С автоматически попадают и такие редкие подвиды офисов, ранней, еще доМИФовской классификации, как D и Е. За офис класса С предприимчивые арендодатели могут выдавать подремонтированное здание старой постройки с принудительной вентиляцией, полностью устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием управляющих структур. В частности, даже тот факт, что помещение находится в научно-исследовательском институте, не гарантирует его принадлежности к классу С: в зависимости от степени запущенности здания бывших НИИ могут и не дотягивать до этого класса. Собственно, класс С появился благодаря желанию владельцев бывших НИИ заработать на умелой реконструкции и сдаче в аренду имеющихся площадей. А что касается вопроса дальнейшего повышения класса, то это уже зависит от возможностей и желания самого арендатора. Компания Becar Commercial Property выделяет два типа объектов класса С:
[ Офисы «C» характером, №9/06 ] Фоторепортаж «Различные стадии ремонта офисов класса С»Спасение утопающих Основные характеристики С-офисов уже сами по себе напоминают список проблем, которые, к слову, придется решать самостоятельно. Кроме вышеперечисленных «неудобств» добавляются следующие «классовые черты»:
Однако непрезентабельный внешний вид бывших НИИ сложно отнести к числу явных недостатков: «интеллигентское» прошлое в сочетании с демократичностью настоящего вряд ли оттолкнут клиента. Некоторые исследователи рынка отмечают «импозантность» таких зданий, они могут располагать своеобразным бизнес-сервисом: библиотекой, типографией, большим количеством телефонных линий, общей автостоянкой, удобным подъездом к территории. Самое главное, что, по сути, ничто не мешает поднять уровень помещения до класса В: всегда есть возможность монтажа подвесных потолков, не говоря уже об элементарных способах наведения офисного уюта: евроремонте, установке пластиковых окон и кондиционеров. Буфет, комнату отдыха или библиотеку при желании и пространственных возможностях также можно организовать.
  Но другого рода недостатки порой не поддаются «коррекции» либо поддаются с огромным трудом. Речь идет о юридической документации, которая нередко оказывается «с подвохом». Известны случаи, когда арендаторы въезжали в помещение, делали ремонт, и неожиданно у здания менялся хозяин. Главная отрицательная черта офисов этого класса — срок аренды, договор о которой заключается на 11 месяцев, из-за чего арендатору поневоле приходится пребывать в подвешенном состоянии и всерьез думать о том, насколько целесообразным может оказаться ремонт. Отношения с арендодателями зачастую выглядят весьма запутанно. Ввиду того что основной объем помещений принадлежит муниципалитету и арендующим у него близким, дружественным структурам, часто на льготных условиях и на гигантские сроки — до 50 лет, самый распространенный и ненадежный вид сдачи этих площадей — субаренда, договоры о которой умышленно подменяются договорами «о совместной деятельности». Главное в этом вопросе для субарендатора — обзавестись заверенными копиями свидетельств о праве собственности на арендуемые помещения и копиями договоров, не содержащих ограничений на использование помещений в целях, необходимых субарендатору. И договор субаренды не должен заключаться на срок более долгий, чем договор аренды. Если договор подписан на срок больше года, то он подлежит государственной регистрации. Регистрация позволит субарендатору даже при «исчезновении» арендатора пользоваться этими помещениями и в дальнейшем.
 Колыбель бизнесаНелюбовь посредников к советским постройкам объясняется рядом причин, главной из которых является «непрестижность» класса С как объекта риэлторской деятельности. Кроме того, такие офисы считаются самым ненадежным видом недвижимости: очень часто у здания оказывается несколько хозяев, хозяева меняются, сроки аренды заключаются, как правило, на 11-12 месяцев без гарантии продления договора, довольно сложно под требования клиента бывает подобрать помещение из разряда «дешево и сердито». В то же время любая риэлторская организация с удовольствием продаст целое здание какого-нибудь НИИ. Это считается хорошей сделкой и для клиента, и для посредника. Приобрести целое здание выгоднее, чем арендовать: цена одного квадратного метра при продаже колеблется от 18 до 45 тыс. руб., при аренде — от 5 до 15 тыс. руб. за 1 м2. К тому же поднимать класс собственного помещения — дело благодарное и безопасное.
Основным поставщиком офисов класса С до недавнего времени являлось правительство Москвы с подведомственными ему организациями. Но в последнее время активно формируется рынок коммерческой недвижимости класса С. Компания Becar Commercial Property выделяет ряд крупных игроков: ИК «РОСбилдинг», банк «Визави», «АЛМ-Девелопмент», «Ост-Вест Групп», «АФК Система» и ИК «Атон». Эти компании используют объекты по их первоначальному назначению, либо перепрофилируют и развивают, либо инвестируют для дальнейшей перепродажи, представляя здание новому собственнику уже в другом виде. Ремонт старенького НИИ обходится в среднем в 8-13 тыс. руб. на 1 м2.
 Одним из крупных игроков рынка является банк «Визави», в свое время скупивший порядка 500 000 м2 офисов класса В и С, которые объединил в единую сеть «Офис-парк „Визави“». Такие парки действуют в разных районах Москвы и называются по месту своего нахождения:
«Можайский», «Дмитровский», «Шереметьевский», «Варшавский», «Красносельский», «Марьина Роща» — они представляют собой выкупленные и реконструированные промзоны, площадь которых составляет от 1,3 («Красносельский») до 6 га («Марьина Роща»). Помещения в бизнес-парках сдаются в аренду непосредственным владельцем напрямую в среднем по 5-9 тыс. руб. Арендовать место в бизнес-парке, пожалуй, самый надежный способ съема дешевых площадей. По мнению экспертов, бизнес-парки, или бизнес-инкубаторы, как их еще называют, наиболее приемлемый вариант для роста малого предприятия. В Европе такая практика широко распространена и ее уровень настолько высок, что для малых предприятий в бизнес-инкубаторах создана целая инфраструктура вплоть до оказания консультаций по вопросам, касающимся бизнеса. В Берлине с населением 5 млн чел. существует около 80 «инкубаторов» для растущих фирм. Российских бизнес-центров пока немного, и они не всегда дотягивают до уровня своих западных собратьев, зато вполне соответствуют актуальной для «молодых» бизнесменов поговорке «не до жиру — быть бы живу» и с сохранностью жизни начинающего свой путь предприятия весьма достойно справляются.
Мнение экспертаАлексей ЛУНИН, генеральный директор компании Rent Moscow
— Московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и осуществляются основные деловые контакты на международном уровне. В 2006 г. прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. м2, таким образом, общее число высококачественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн м2. В секторе офисных площадей класса С зафиксировано наименьшее количество предложений, и, скорее всего, оно будет сокращаться и в дальнейшем, т. к. многие офисы данной категории перестраиваются под более престижные помещения. В общей сложности эта тенденция снижает количество офисов класса С на 2-3% в месяц. Со стороны потенциальных арендаторов спрос, наоборот, увеличивается: большинство начинающих компаний стремятся занять помещение именно в этой нише. Аренда одного квадратного метра офиса класса С в феврале составила 12 тыс. руб., а спрос — 9,5-10 тыс. руб. за 1 м2 соответственно. Рост цен в этом случае — 3,5%. Что же касается географии офисов класса С, редко сейчас встретишь такие офисы внутри Садового кольца, появляется некоторая динамика предложений в районах от Садового до Третьего транспортного кольца и, наконец, наибольшая концентрация таких помещений наблюдается в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД. Отличительная черта — удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд, отсутствие парковки. Евгений ЯКУШИН, директор по эксплуатации управляющей компании Becar (Санкт?Петербург)
— Сложно ли снять офис класса С без посредников? — Такие офисы обычно и снимают без посредников: организации, сдающие помещения, размещают баннерную рекламу в профильных изданиях — это дешевле, чем заплатить арендную ставку риэлтору. А риэлторы, в свою очередь, избегают этого класса из-за низких комиссионных — при тех же трудовых затратах, что и с офисами класса В, коммерческая «отдача» от офисов класса С го-раздо меньше. Так что отсутствие в этом вопросе посредников объясняется вовсе не «путаницей в документах», а экономической невыгодностью. — Как застраховать себя от мошенничества с договорами и что можно предпринять, чтобы не оказаться через 11 месяцев вместе с командой сотрудников «на улице»? — Никаких проблем с договором не возникнет, если его перед подписанием проверит юрист. Если у организации нет собственного юриста, то следует воспользоваться услугами консультанта из юридической фирмы. Проблема с «временным» подписанием договора также легко решается путем заключения договора с первостепенной, преимущественной пролонгацией. — Как поднять класс офиса без каких-либо «разрушительных» последствий для себя и арендодателя? — Никаких последствий не будет, если привлечь к делу управляющую компанию.
Офисы "С" характером, №7.06.
|